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[{"UploadId":"v02a62g10003d91u85qljht9tt5euhs0","Duration":1035.65,"SourceProvider":"readtt","ContentType":1,"Extra":{"audio_text":"今天我们要聊的是龙岗中心城，这个深圳东部最大的刚需居住板块。它究竟是凭借着哪些成熟的配套和相对友好的房价，成为了众多家庭在深圳安家的首选之地。是啊这个话题一直都很受关注，那我们就开始吧。咱们先来看看龙岗中心城的底色。啊就是这样一个地方，在整个龙岗区，甚至深圳的东部，是处于一个什么样的地位？龙岗中心城它是在龙岗区的中部，然后是龙岗的政治商业文化中心。同时也是深圳东部最大的城市中心。哦那龙岗区本身，在整个深圳又是什么样的存在呢？其实龙岗不仅是工业大区还是人口大区。二零二五年的GDP达到了六千零九十五点九二亿元，已经突破了六千亿元的大关，然后它的规上工业增加值连续八年全国工业百强区第一，而且实际管理人口超过了四百八十万，是深圳人口最多的行政区之一。哇哦真的很厉害啊，那根据最新的这个国土空间分区规划，龙岗未来的目标和定位是什么呢？最新的二零二六年二月份的批复里面，龙岗区被定位为深圳市东部区域的综合性服务中心。然后是国际合作高等教育和文化体育交流中心，同时还是电子信息产业高地和先进制造业集聚区。这样的定位感觉挺全面的哈。对呀，龙岗的发展目标是建设现代化国际化创新型的深圳城市东部中心。然后还要打造有意思有商机有得住有品质的四有现代化城区典范，其中有得住就是专门为了刚需家庭的居住需求提出的。那龙岗中心城在龙岗区的经济和居住方面，扮演了什么样的角色呢？因为它是行政和商业的中心嘛，所以就集中承载了龙岗区产业人口的居住。然后二零二五年的社会消费品零售总额达到一千五百九十五点四七亿元，同比增长了百分之一点九，那其实这种消费的活力很多都是在龙岗中心城的各大商圈里面体现出来的。没错，然后我们来谈谈产业底盘，就是龙岗这个地方为什么能被称为深圳工业的压舱石，它到底在工业和新兴产业发展上面有哪些亮眼的表现？二零二五年龙岗区的规上工业总产值达到了一万一千九百三十八点九三亿元。已经连续三年超过万亿了，工业总产值差不多占了全市的四分之一。然后电子信息产业更是占了全市的三分之一。这数据真的挺吓人的，对那其他方面还有什么值得说的吗？还有就是龙岗的工业投资，二零二五年也是全市第一，然后新登记的经营主体有十三点一七万户。其中企业有七点八一万户，也是全市第一。新落户的超亿元项目有三百九十二个，同比增长超过了四成。还有三家企业上市，同时新增了五十三家国家级专精特新小巨人企业。哎这些产业的发展是怎么给龙岗中心城的居住市场提供支撑的呢？因为大量的就业人口不断的涌入，所以就带来了持续的住房需求。然后龙岗中心城本身它的功能就是行政办公商业服务和居住，所以就成为了这些产业人口的主要居住承载区。那大运片区在龙岗的产业格局里面是处于一个什么样的位置呢？大运片区是被纳入了全市的操作系统生态核心集聚区和应用集聚区。然后它和坂田一起形成了产业的双核。随着产业升级的持续推进，也会给龙岗中心城的居住市场提供长期稳定的人口支撑。好的，交通网络也是大家非常关心的一个话题，就是龙岗中心城现在的地铁线路到底有哪些，然后这些地铁线路以及未来的规划到底给大家的出行带来了什么样的变化？目前龙岗中心城已经有两条地铁线开通了，就是三号线和十六号线。三号线是可以直接到达罗湖和福田的，是龙岗中心城直通市中心的一个重要的轨道干线。然后十六号线它是连接了大运枢纽和坪山的，在二零二五年还会有一个二期工程，二期工程会从大运站开始沿龙岗大道再延长九点四六公里，还要再新建八座车站，主要是加强了龙岗中心城和园山片区的轨道交通联系。那大运综合交通枢纽这个东西，到底在整个深圳的交通格局里面扮演一个什么样的角色，它到底有多大规模，然后有哪些线路会在这里交汇呢？大运枢纽是深圳东部最大的一个综合交通枢纽。它是集合了地铁三号线，十四号线和十六号线，以及深大城际，是一个四线交汇的大型枢纽。它一共有十八个出入口，然后运营时间也很长，从早上五点五十到次日的零点零二分。枢纽全长是七百八十五米，建筑面积大约有十六万两千七百九十八平方米。哇好厉害啊，那它的这种换乘的设计，包括它到市中心的通勤时间，是不是有特别大的提升？是的，比如说十四号线，它是一个东部快线，从大运到福田的岗厦北，只需要大约三十分钟。然后深大城际的大运站，预计是二零二六年就可以投入使用，那之后就可以在这里实现城际和地铁的四线换乘。另外通过龙岗大道，龙翔大道，黄阁路这些城市的主干道，还可以快速的到达坪山，盐田，甚至可以直接到惠州。ok那龙岗中心城的公共配套到底怎么样，商业方面有哪些比较有代表性的购物中心，然后这些购物中心各自有什么特色？商业配套的话，龙岗中心城可以说是深圳东部商业密度最高的区域之一，像万科广场就是核心的地标。然后龙岗 COCO Park 是主打家庭休闲，它里面有五大自然采光中庭，有近百家国内外的知名品牌，还有山姆会员店，博纳国际影城和喜悦真冰滑冰场。另外还有世贸百货，龙盈泰商业中心等等，就是可以满足大家从日常购物到高端消费，再到休闲娱乐的全链条需求，所以很多人都不用出龙岗就可以满足生活的一切需要。医疗和教育资源呢，是不是也同样很丰富？医疗的话这边有三家三甲医院，龙岗中心医院，龙岗区人民医院和深圳龙城医院，然后还有一些妇幼保健院和中医院，所以在整个深圳的东部，这里的医疗资源是最密集的，对于疑难重症的诊疗也是非常有保障的。教育方面的话，有很多优质的公办中小学，然后香港中文大学深圳校区也在这边，并且二零二五年还会新增一万七千三百个义务教育和高中学位。那龙岗中心城有哪些比较不错的生态休闲的去处呢？生态休闲的话，有龙城公园，龙园公园，然后龙岗河也是大家平时散步，放松的一个好地方。明白了，那我们接下来要聊的是楼市特征了，就是这个龙岗中心城的房价到底怎么样？不同的楼盘之间价格的分布有什么样的特点？然后跟南山福田比起来，它的优势到底在哪里？龙岗中心城可以说是深圳房价最友好的区域之一了，也是很多刚需买家会优先考虑的地方。就二零二六年六月份的一个数据，二手房的均价大概是在两万九千五百三十元每平米左右，商圈的房价在全市都是属于比较低的水平。听起来确实很实惠啊，那不同的楼盘之间差价会很大吗？其实还是有一些差距的，比如像万科天誉二期，它的挂牌均价大概是在四万零九百九十二元每平米，金地龙城中央二期大概是在三万一千七百七十九元每平米。然后像锦城星苑这种普通的楼盘，可能就只要两万一千六百六十五元每平米，就是它的房价从二点一万到四点一万都有，所以它的选择空间很大，可以满足不同的刚需和改善的需求。而且同样的预算在龙岗中心城可以买到比南山福田更大，更新的房子。这样的话，龙岗区未来的新房供应会有什么样的变化，对购房者来说又意味着什么呢？根据最新的国土空间规划，龙岗区接下来会进一步的优化居住空间的布局，然后提升整体的居住品质，同时也会强调职住平衡。所以未来的新房供应还是比较充足的，那对于购房者来说就是选择会变多，不用再像以前一样很着急的下决定。好的，然后我们要讲的这个城市更新，就是龙岗中心城现在有哪些比较大的城市更新项目，这些项目的进展顺利吗？有没有遇到什么比较棘手的问题？目前龙岗中心城有好几个更新项目，比如说地铁十四号线的爱联段，它是一个紧挨着地铁口的项目，本来是计划在二零二六年完成的，但是后来延期到了二零二七年的二月十八号。其实龙岗有好多这种旧改的单元，因为没有办法按时完成规划报批，就直接失效了，然后有四十多个项目都申请了延期，这也说明了旧改的推进难度还是挺大的。那其他的那些重点的城市更新项目，比如爱联社区A区，还有那个超大型的旧改，它们现在都进行到哪一步了呢？爱联社区 A 区的话，它是分多期开发的，二零二六年的四月份，项目的二三期正在做主体工程的相关采购。然后那个超大型的旧改项目，它的总建筑面积是超过了一百三十四万平方米，这个项目的规划修改在二零二六年五月底刚刚获批。哎那这些城市更新是不是也让龙岗中心城的空间格局发生了一些变化？是的是的，龙岗街道现在就是按照一核双心三廊的这种结构在发展，然后包括龙西五联，清林径和龙园这些重点的片区，都在通过城市更新来彻底的改变城市的面貌。懂了懂了，那这个大运片区最近也很火啊，特别是大运中心。它最近都举办了哪些比较有影响力的文体活动？然后它在文体旅商这方面的融合发展有什么样的突破？大运中心的话，它是包括一个主体育场，一个主体育馆还有一个游泳馆，是深圳东部最大的一个体育场馆群。然后从二零二三年到现在，已经举办了一百一十六场高端体育赛事，比如说 CBA，中超，二零二六美加墨世界杯预选赛，女子冰球世锦赛，还有国际乒联亚乒联亚洲杯，全国游泳冠军赛等等。另外还有一百三十六场顶流艺人的演唱会，吸引了超过四百万人次到龙岗来观演观赛。天呐这么多精彩的活动，那大运中心二零二五年这一年是不是也特别热闹？没错没错，二零二五年大运中心一共举办了五十一场大型演出，吸引了一百二十八万人次的观众。然后体育赛事有一百四十二场，包括十五运会，LPL 总决赛，全国游泳冠军赛等等。所以现在它已经被选入了中国体育场馆协会的文商旅体融合型典型案例，获得了国家级的认可。那大运天地这个商业项目有什么独特的地方吗？大运天地是在二零二四年七月二十八号开业的，它的商业面积大概有六点五万平方米，是一个开放式的街区。它最大的特点就是把商业和大运中心的体育场馆，大运公园这些自然空间结合在一起了。然后有将近两百家品牌入驻，其中超过六成都是首店或者定制概念店。所以现在整个大运中心已经成为了深圳东部最大的一个文体旅商展五位一体的地标。对了华润置地最近在大运片区拿下的这个明星地块，它背后到底有一个什么样的故事？这个地块其实最早是二零一七年的时候，由世茂集团以两百三十九点四三亿元的价格拍下，当时是要建一栋差不多七百米的中国第一高楼，但是后来因为二零二二年开发商出现了流动性危机，整个项目就停工了。到了二零二三年的时候，这个地块两次司法拍卖都流拍了。最后到了二零二五年，政府就以六十八亿元把它收储了。哇没想到中间还有这么多波折，那现在这个地块的规划和之前相比，有哪些调整呢？现在最新的规划是二零二六年的五月份，华润置地以七十点四五亿元的价格拿下了。然后它的用地性质也从原来的纯商业用地变成了现在的二类居住用地，商业用地还有城市道路用地。它的建筑面积是四十七点六八万平方米，其中住宅的面积是三十点五六万平方米，占比百分之六十四。然后商业的面积是十四点三五万平方米，容积率也从原来的四点一七降低到了三点二六。另外它的开发时序也有要求，比如说住宅必须要在一年内开工四年内竣工，商业和酒店必须要在两年半内开工六年内竣工，并且商业是要由华润长期自持运营的。那这个大运片区最近有什么新的发展趋势吗？目前大运片区是正在形成一个赛演经济，品质居住和高端商业三轮驱动的这样一个格局。对因为每年大运中心举办的几百场赛事和演出，吸引了非常多的人流，那这些人流就会给大运天地这样的商业项目带来很稳定的消费客源。所以说华润的这个项目会对整个区域产生什么样的影响呢？华润接盘的这个项目，它里面有三十点五六万平方米的住宅，这些住宅逐渐入市之后，会给这个片区带来大量的常住人口。然后它还有十四点三五万平方米的集中商业是长期自持运营的，这也会让整个片区的商业档次有一个质的提升。再加上华润本身在这边有大运中心和大运天地的运营经验，现在又加入了住宅开发，就形成了一个场馆运营，商业运营和住宅开发的完整闭环，所以是真正的带动了深圳东部中心的升级和发展。好的，那龙岗中心城到底更适合哪一类的自住买家呢？其实最适合的就是在龙岗本地工作的产业人口，因为住得近就可以省下大量的通勤时间和成本。然后还有就是在罗湖，福田上班，能够接受地铁通勤的刚需客户群体，因为三号线可以直通罗湖和福田，然后十四号线从大运站到福田的岗厦龙岗cocopark北也只需要大概三十分钟。看来对于在市区上班，预算又有限的家庭来说，这里的吸引力还真不小。没错没错，而且如果你的预算在三百万到五百万之间，又想买三房甚至四房的话，龙岗中心城可以满足你对空间的需求，同样的预算在南山可能就只能买个一房或者小两房。另外就是看重商业，医疗，教育这些现成配套的人，这里也完全不用担心要等很多年才能享受到这些资源。那哪些人是不太建议考虑在龙岗中心城买房的呢？比如说在南山科技园上班，然后对通勤时间非常敏感的人就不是很建议，因为这边到南山科技园坐地铁差不多要一个半小时左右，还是比较远的。还有就是特别追求顶级学区，或者说喜欢那种高大上新的城市界面的人，那龙岗中心城可能也不太符合你的需求，毕竟这边的学区和福田百花，香蜜湖那些传统的名校片区还是有差距的，整个城市面貌也主要是以成熟的居住区为主。最后就是预算在两百万以下的，这边可选的房源也非常少。是的，那我们接下来要讲的就是风险提示了，就是在龙岗中心城买房，都可能会面临哪些比较明显的风险？首先就是龙岗区未来的新房供应还是挺充足的，那这么大的供应量可能会对二手房的流动性和价格都有一定的压力。然后第二就是龙岗中心城距离福田的中心区大概有三十公里的样子，所以如果是在市中心上班的话，通勤时间会比较长。另外还有一些区域的城市界面还是有待提升的，就有很多老旧小区和城中村，要想彻底的改善还需要不少时间。最后就是学区政策也是有可能会变化的，所以在买房之前一定要去核实当年的具体政策。行，那我们来总结一下，就是龙岗中心城到底是靠什么，成为深圳东部最大的居住基本盘的？其实它并没有像深超总那样有十九家世界五百强的总部，也不像粤海街道那样有高密度的上市公司。但是它却有着深圳最完善的生活配套之一，最友好的房价之一，以及最强的刚需承载能力之一。所以说就是产业和配套，共同支撑起了这个片区的居住价值。对没错，而且二零二五年龙岗的 GDP 已经突破了六千亿元，规上工业增加值连续八年全国领先，非常非常扎实的产业基础带来了持续的住房需求。再加上这边两万一千到四万一千每平米的房价，你可以享受到成熟的配套，便捷的交通和舒适的居住空间。接下来大运片区还有三十点五六万平方米的住宅要陆续入市，所以整个片区只会越来越有活力。对于那些想要用通勤时间换居住品质的刚需家庭来说，绝对是深圳最值得考虑的板块之一。好吧，今天我们把龙岗中心城的产业，交通，配套，房价都给大家捋了一遍，也真的是看到了这个刚需大城的底气和潜力。好了那么这期内容咱们就到这里啦，然后感谢大家的收听咱们下期再见，拜拜拜拜。","tts_meta_addr":"https://tosv.byted.org/obj/tos-tingtoutiao/ai_podcast_meta/****92946222_0.json","voice_type":"sami_ai_podcast"}}]