中海物业怎么样

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相比同行，中海地产的步伐依然稳健，惊喜不足。

2019年，中海地产营业收入增长30.8%至54.7亿港元，毛利增长28.2%至10.9亿港元，毛利率为%，净利润率为9.83%，均保持稳定，与2018年相比变化不大。

中海地产的母公司中海地产是业内公认的“最赚钱”的地产公司，但中海地产显然没有继承这个基因。东方证券的报告显示，15家上市物业管理公司的平均毛利率为28%，平均净利润率为12%。

同时，与竞争对手的快速扩张相比，中海地产的步伐有些停滞。已公布年报的时代邻里、雅生活服务、新城悦，营收增长普遍在40%以上，碧桂园服务营收增速达到%。

稳健、适度进取的发展战略是中海地产一贯的发展逻辑。然而，在物业行业加速规模整合、传统物业服务向现代服务转型升级的背景下，一直与中海物业保持距离的中海物业，如何在行业内保持自己的话语权和发展空间，仍然是一个问题。

规模扩张缓慢有隐忧。

截至2019年末，中海地产管理面积1.51亿平方米，较去年末增加1050万平方米，增长7.5%。虽然从绝对数量上看，中海物业的管理面积在行业内仍处于较高水平，但从增速上看，相比同业30%以上的增速，中海物业的夸大程度有些不尽人意。

截至3月21日，除中海物业外，碧桂园服务、亚生活、新城悦、蓝光嘉宝、宝龙商业、时代邻里等多家物业上市公司已披露年报。过去一年，雅生活新建管理面积9600万平方米，同比增长69.4%；碧桂园新增收费管理面积9460万平方米，增长约52%；蓝光嘉宝新建管面积1110万平方米，增幅约18.3%，明显高于中海地产的规模增速。

相对于房地产开发，楼市处于更加分散的状态，行业集中度较低，还处于“跑马圈地”的初级阶段。因此，大多数上市物业公司并不满足于管理面积的内生增长，已经开始尝试在短时间内扩大规模时间。

例如，2019年，碧桂园服务收购嘉凯城物业，凯撒收购江苏恒源物业，蓝光嘉宝服务收购江苏恒发物业。亚人寿收购新中民物业就是一个典型案例，两大巨无霸合并并跃居行业第一的故事尤为引人注目。正是因为并购的激烈，以碧桂园服务、优雅生活为代表的龙头企业才能实现规模的双重扩张。

中海地产显然更依赖母公司的持续“输血”，而不是主动收购和向外扩张。嘉里物业管理的研究报告指出，2015年至2019年上半年时间期间，中海物业90%的管理面积来自中海系关联公司中国海外发展和中海宏阳集团，市场化拓展面积相对较小，只有10%左右。

但管理面积始终是衡量一个物业公司整体实力的重要标准之一。目前行者在加速奔跑，小步慢走的中海地产开始被拉开；展望未来，面对蓝光嘉宝、时代邻里、永盛生活服务等物业管理公司的强势追赶。成长缓慢的中海地产，必须思考如何在行业中守住自己的话语权，以及在正在成为趋势的物业轨道中的发展空间。

时间财经人们注意到，中海地产在2019年年报中表示，将“走全方位市场之路

物业管理企业的成长主要有两条路径：一是通过扩大基础中海物业怎么样物业管理的规模来实现成长；二是开拓增值服务市场，挖掘潜在的商业空间。中海物业规模增长缓慢的另一面，是公司积极从基础物业管理向资产管理升级的野心。

中海物业在年报中写道，2019年服务业态增加至10类，已拓展至写字楼、学校、医院、国宾馆、旅游景点等领域，中标深圳大剧院等一系列地标性建筑物业服务。并于2019年成立商业地产品牌“海纳万商”，在商业地产投融资、管理、退出等领域全面发力。

同时，得益于国资背景和集团良好的政商关系，与同行业竞争对手相比，中海地产在政府、军事、场馆等各类项目的拓展上取得了更加“耀眼”的成绩。中标的项目包括香港海关总部大楼、港珠澳大桥香港口岸、广深高铁铁西九龙站、澳门大学等一系列政府、场馆、学校。

创始人证券地产行业首席分析师夏一峰认为，正是中海地产在商业文案、政府物业等领域的进步，以及专注高端项目带来的明显高于行业平均水平的物业管理费，构成了中海地产的优势。即使近年来中海地产规模增速放缓，但并未影响资本市场对其的信心。

根据克而瑞证券的研究测算，中海物业含税物业管理费平均为4.6元/平方米/月，远高于目前在香港上市的内地物业管理企业2.25元/平方米/月的平均水平。

相对于住宅物业平均物业费水平低、涨收难的缺陷，商业写作、医院等项目具有基础物业费上限高、客户支付能力强、部分增值服务刚性需求等优势。升级为资产管理的全服务商还是一种突围的方式。

此外，中海地产也在尝试深化垂直业务，不断提升增值服务收入占比。年报显示，2019年，中海地产来自增值服务的收入增长至24.6%，较去年大幅增长50.7%至亿港元，比整体收入增幅高出近20个百分点。其中，针对开发商和物业管理公司的非住宅增值服务收入增长57.4%至9.17亿港元。